¿Cuál es la duración de los contratos de alquiler de una vivienda?

La Ley de Arrendamientos Urbanos (LAU) establece el régimen jurídico aplicable a los arrendamientos de fincas urbanas que se destinen a vivienda o a usos distintos del de vivienda.

Las diferentes modificaciones en los últimos años de esta Ley, han contribuido de manera directa a la confusión y al embrollo en relación a uno de los elementos fundamentales de un contrato de arrendamiento, como es la duración de los contratos de arrendamiento, por ello, desde ABOGADOS VIGO10, queremos contribuir con el presente artículo a aportar un poco de luz en este tema.

Con carácter general el contrato de arrendamiento durará lo que libremente hayan pactado las partes, sin embargo el artículo 9 y el artículo 10 LAU regulan respectivamente la duración mínima, así como las prórrogas aplicables a los contratos.

Desde la entrada en vigor de la LAU el 1 de enero de 1995, estos artículos han sido objeto de varias reformas,. por eso la duración mínima legal del contrato de arrendamiento vendrá determinada por la fecha de celebración del mismo, así tendremos:

I.- Contratos celebrados entre el 1 de enero de 1995 al 6 de Junio de 2013.

• Duración mínima: debe cumplirse un mínimo de 5 años, por eso si la duración pactada fuera inferior se prorrogará obligatoriamente por plazos anuales hasta que se alcance el mínimo de 5 años, salvo que el inquilino notifique a la propiedad con al menos 30 días de antelación su voluntad de no renovarlo.
• Prórroga tácita: transcurridos los 5 años de obligado cumplimiento, si ninguna de las partes notifica con un mes de antelación a dicha terminación su voluntad de no renovarlo, se prorrogará anualmente hasta 3 años obligatoriamente para el arrendador y potestativamente para el inquilino.
• Tácita reconducción: si finalizan los 3 años de prórroga tácita y transcurren 15 días con el inquilino ocupando la vivienda, sin requerimiento por parte de la propiedad el contrato entra en tácita reconducción, es decir, nace un nuevo contrato por la aquiescencia de las partes cuya duración vendrá determinada por la periodicidad de la renta fijada en el contrato originario. si se fijó una renta mensual su duración será mes a mes, en cambio sí se fijó una renta anual (aunque sea pagadera mensualmente) su duración será año a año.

Ejemplo

4 Julio 1995 – Se formaliza contrato de arrendamiento de vivienda. Duración 5 AÑOS y renta ANUAL pagadera MENSUALMENTE.

4 Junio 2000 – Si llegada esta fecha, 1 mes antes de la finalización del obligado cumplimiento, el arrendador no ha comunicado al inquilino su voluntad de no renovar el contrato, el contrato se prorrogará otros TRES AÑOS más, a voluntad del inquilino, hasta el 4 de julio de 2007 pero obligatoriamente para el arrendador

4 de Julio de 2003 .- Finalizado el contrato, si transcurren 15 días con el inquilino ocupando la vivienda sin requerimiento del arrendador, nacerá un nuevo contrato por tácita reconducción cuya duración en este caso será anual.

4 de Julio de 2004.- Nuevamente ocupación durante 15 días sin requerimiento del arrendador, tácita reconducción de duración anual y así sucesivamente.

II.- Contratos celebrados entre el 6 de junio de 2003 al del 6 de marzo de 2019.

• Duración mínima: Debe cumplirse un MÍNIMO DE 3 AÑOS, por eso si la duración pactada fuera inferior se prorrogará obligatoriamente por plazos anuales hasta que se alcance el mínimo de 3 AÑOS, salvo que el inquilino notifique a la propiedad con al menos 30 días de antelación su voluntad de no renovarlo.
• Prórroga táctica: Transcurridos los 3 años de obligado cumplimiento, si ninguna de las partes notifica con 30 DÍAS de antelación a dicha terminación su voluntad de no renovarlo, se prorrogará 1 AÑO más
• Tácita reconducción: Si finalizan el año de prórroga tácita y transcurren 15 días con el inquilino ocupando la vivienda, sin requerimiento por parte de la propiedad el contrato entra en tácita reconducción como anteriormente hemos expuesto.

Ejemplo

4 Julio 2014 – Se formaliza contrato de arrendamiento de vivienda. Duración 1 AÑO y renta pagadera mensualmente.

4 Julio 2015 – Si el inquilino lo desea puede continuar en la vivienda hasta el 4 de Julio de 2017, esto es, TRES AÑOS desde la fecha de celebración del contrato.

4 Junio de 2015.- Si llegada esta fecha, 30 días antes de la finalización del obligado cumplimiento el arrendador no ha comunicado al inquilino su voluntad de no renovar el contrato, el contrato se prorrogará UN AÑO más hasta el 4 de julio de 2016.

III.- Contratos celebrados entre el 6 de junio de 2003 al del 6 de marzo de 2019.

• Duración mínima: Debe cumplirse un MÍNIMO DE 5 AÑOS, si el propietario es persona física o 7 AÑOS si es persona jurídica, por eso si la duración pactada fuera inferior se prorrogará obligatoriamente por plazos anuales hasta que se alcance el mínimo de 5 años o 7 años respectivamente, salvo que el inquilino notifique a la propiedad con al menos 30 días de antelación su voluntad de no renovarlo.
• Prórroga táctica: Transcurridos los 5 ó 7 años de obligado cumplimiento, si el arrendador no le comunica al inquilino con al menos con 4 meses de antelación a aquella fecha o con al menos 2 meses de antelación en el caso del arrendatario, su voluntad de no renovarlo, el contrato se prorrogará obligatoriamente por plazos anuales hasta un máximo de TRES AÑOS MÁS, una vez más de obligado cumplimiento para el arrendador y potestativo para el inquilino quien podrá manifestar al arrendador con 1 mes de antelación a la fecha de terminación de cualquiera de las anualidades, su voluntad de no renovar el contrato.
• Tácita reconducción: Si finalizan el año de prórroga tácita y transcurren 15 días con el inquilino ocupando la vivienda, sin requerimiento por parte de la propiedad el contrato entra en tácita reconducción como anteriormente hemos expuesto.

Ejemplo

4 Julio 2019 – Se formaliza contrato de arrendamiento de vivienda siendo el arrendador una persona física. Duración 1 AÑO y renta pagadera trimestralmente.

4 Julio 2020 – Si el inquilino lo desea puede continuar en la vivienda hasta el 4 de Julio de 2024, esto es, CINCO AÑOS desde la fecha de celebración del contrato.

4 marzo de 2020.- Si llegada esta fecha, 4 meses antes de la finalización del obligado cumplimiento el arrendador no ha comunicado al inquilino su voluntad de no renovar el contrato, el contrato se prorrogará otros TRES AÑOS más, a voluntad del inquilino, hasta el 4 de julio de 2027.

4 de Julio de 2027.- Finalizado el contrato, si transcurren 15 días con el inquilino ocupando la vivienda sin requerimiento del arrendador, nacerá un nuevo contrato por tácita reconducción cuya duración en este caso será trimestral.

4 octubre de 2027.- Nuevamente ocupación durante 15 días sin requerimiento del arrendador, tácita reconducción de duración trimestral y así sucesivamente.