Derechos del arrendatario de local de renta antigua ante la llegada de 2015
Los comercios de Vigo que actualmente mantienen el régimen de renta antigua tienen como fecha límite el 1 de enero de 2015 para renegociar sus alquileres a precios actuales de mercado con los propietarios de los locales. Con el cambio de año se extinguirán automáticamente todos los contratos de arrendamiento firmados antes del 9 de mayo de 1985, al caducar el periodo transitorio o de prórroga concedido a este tipo de inquilinos comerciales que siguen rigiéndose por la Ley de Arrendamientos Urbanos (LAU) de 1964. Una ley que mantiene hoy en día contratos de alquiler que fluctúan entre los 100 y los 900 euros de cuota mensual en pleno centro de Vigo.
Para decenas de pequeños establecimientos tradicionales, que han ido pasando de padres a hijos generación tras generación, esta actualización de rentas puede suponer un punto y final.
Algunos arrendatarios afectados ignoran las dificultades que se les avecinan y quienes sí son conscientes de la situación reconocen que enfrentarse ahora a un incremento sustancial de la renta que pagan por sus negocios, en tiempos de crisis y caída del consumo, les puede situar ante la disyuntiva de cambiar de local o directamente echar el cierre.
Por ello en Abogados Vigo10, les resumimos los aspectos esenciales que el arrendatario de estos locales de renta antigua deberá tener en cuenta a la hora de afrontar esta trascendente negociación de la nueva renta, ya que de ello puedo depender la continuidad de su negocio.
DERECHOS DEL EX INQUILINO
1.- Indemnización
Como norma general, arrendatario tendrá derecho a una indemnización de una cuantía igual a dieciocho mensualidades de la renta vigente al tiempo de la extinción del arrendamiento cuando antes del transcurso de un año desde la extinción del mismo, cualquier persona comience a ejercer en el local la misma actividad o una actividad afín a la que aquél ejercitaba.
En este sentido, se considerarán afines las actividades típicamente aptas para beneficiarse, aunque sólo sea en parte, de la clientela captada por la actividad que ejerció el arrendatario.
Igual indemnización tendrá que pagar el arrendador al ex-inquilino si, en lugar de alquilar de nuevo el local, es él mismo el que se establece en el local para realizar actividad similar o afín a la anterior aprovechando el arrendador, por tanto, la clientela generada con los años por el ex inquilino.
2.- Derecho de tanteo y retracto.
Extinguido el contrato de arrendamiento, el arrendatario tendrá derecho preferente para continuar en el local arrendado si el arrendador pretendiese celebrar un nuevo contrato con distinto arrendatario antes de haber transcurrido un año a contar desde la extinción legal del arrendamiento.
A tal efecto, y esto es muy importante, el arrendador deberá notificar fehacientemente al arrendatario su propósito de celebrar un nuevo contrato de arrendamiento (la renta ofrecida, las condiciones esenciales del contrato y el nombre, domicilio y circunstancias del nuevo arrendatario).
Sin embargo, este derecho preferente a continuar en el local arrendado conforme a las condiciones ofrecidas, deberá ejercitarse por el arrendatario en el plazo de treinta días naturales a contar desde el siguiente al de la notificación, procediendo en este plazo a la firma del contrato.
El arrendador, transcurrido el plazo de treinta días naturales desde la notificación sin que el arrendatario hubiera procedido a firmar el contrato de arrendamiento propuesto, deberá formalizar el nuevo contrato de arrendamiento en el plazo de ciento veinte días naturales a contar desde la notificación al arrendatario cuyo contrato se extinguió.
Si el arrendador no hubiese hecho la notificación prevenida, u omitiera en ella cualquiera de los requisitos exigidos o resultaran diferentes la renta pactada, la persona del nuevo arrendatario o las restantes condiciones esenciales del contrato,tendrá derecho el arrendatario cuyo contrato se extinguió a subrogarse, en el nuevo contrato de arrendamiento, en el plazo de sesenta días naturales desde que el arrendador le remitiese fehacientemente copia legalizada del nuevo contrato celebrado seguido a tal efecto, estando legitimado para ejercitar la acción de desahucio por el procedimiento establecido para el ejercicio de la acción de retracto.
El arrendador está obligado a remitir al arrendatario cuyo contrato se hubiera extinguido, copia del nuevo contrato celebrado dentro del año siguiente a la extinción, en el plazo de quince días desde su celebración.
El ejercicio de este derecho preferente será incompatible con la percepción de la indemnización prevista en el apartado anterior, pudiendo el arrendatario optar entre uno y otro.
En consecuencia, debemos señalar que el ex-inquilino no queda totalmente desamparado, pero no es menos cierto que por nuestra experiencia, esta situación traerá consigo por desgracia no pocas problemáticas, ya que auguramos un repunte de la picaresca más variopinta por parte de los arrendadores y nuevos inquilinos, con la finalidad de evitar estás obligaciones derivadas de la normativa.
En Abogados Vigo10, nos ponemos a su disposición para la orientación tanto en la resolución de su contrato, como en la gestión y promoción de sus derechos como arrendatario de un local de renta antigua. No dude en contactarnos.
