DESAHUCIO – NUEVA NORMATIVA

Podríamos afirmar que desde la entrada en vigor de la LEC 1/2000, es decir, desde hace ya casi 14 años, el proceso con mayor desarrollo legislativo, con mayor evolución procesal y cuya tramitación ha sufrido más cambios, ha sido el juicio de desahucio por falta de pago.

 El pasado mes de junio, se publicó la Ley 4/2013 de medidas de flexibilización y fomento del mercado del alquiler de vivienda, en la que de paso que se incluyeron modificaciones en otros aspectos relacionados con los arrendamientos, plazo mínimo de los arriendos, prórrogas obligatorias, etc, también se vuelve a modificar el desahucio por falta de pago. 

 Ciertamente esta Ley lo que hizo es “corregir” unas leves carencias y defectos de la norma anterior.

 Al hablar de normativa anterior nos referimos a la Ley 37/2011, de agilización procesal, que supuso un paso trascendente e innovador en nuestra legislación, ya que a partir de entonces el desahucio pudo pasar a tramitarse como un proceso monitorio con lo que ello supuso en econimía procesal.

 A nuestro entender, y sin menoscabar la “revolución” que supuso la Ley 37/2011, la norma aprobada el pasado junio mejora sustancialmente la figura del proceso monitorio instaurado para la tramitación del juicio de desahucio, tanto es así que, por un lado se consolida y, por otro, se perfecciona el citado proceso.

 Veamos los aspectos esenciales que aporta la nueva regulación a la figura del desahucio:

 A)    Agilización del lanzamiento.

 El proceso monitorio instaurado con la Ley 37/2011 fijaba tres fechas determinantes:

 –  Los diez días para el pago u oposición.

–  La del juicio oral, sólo si se presentaba oposición.

–  La del lanzamiento.

 Pero esas tres fechas se sucedían en el tiempo, es decir, el Decreto en el que se fijaban estas tres fechas, preveía que el juicio se celebrara pasados esos diez días, y el lanzamiento pasado el juicio oral.

 Lo que sucede, y ocurre habitualmente es que no se celebre el juicio oral. En consecuencia, el lanzamiento quedaba muy demorado en relación a los diez días.

 Cuando no existía la oposición, lo que ocurría es que se  eliminaba  la fecha del juicio, y el lanzamiento seguía quedando fijado para una fecha muy a posteriori, y sin posibilidad de adelanto ya que esa fecha estaba fijada en el Decreto que admitía a trámite nuestra demanda de juicio de desahucio.

 Ante esta situación, algún Juzgado optó por dictar dos fechas de lanzamiento:

 –  Una fecha, posterior a la del juicio oral, por si se celebraba éste.

–  Otra fecha, anterior a la del juicio oral, por si no se celebraba éste.

Pues bien, el legislador, conocedor quizás de esta praxis procesal, ha instaurado esta segunda opción, con un nuevo redactado del artículo 440.3 LEC.

 Establece ahora este precepto que el requerimiento expresará la citación para la práctica del lanzamiento “en caso de que no hubiera oposición”, procediéndose al lanzamiento “en la fecha indicada”.

 En cambio, si hay oposición y se celebra juicio, el lanzamiento se fijará en la Diligencia que tiene por opuesto al demandado.

 Por tanto, en consecuencia, el desahucio vuelve a ser más rápido, eficaz y otorga verdadera protección al arrendador frente al incumplimiento del arrendatario.

 B)   Condenas a futuro.

    Con la regulación de la Ley 37/2011 la condena a futuro parecía reservada a la “Sentencia” ya que esa era la mención del artículo 220.2 de la LEC.

Pero el juicio de desahucio, sin oposición, se resolvía mediante Decreto. Por tanto, parecía entenderse que los Decretos no podían contener la condena a futuro.

 Esta interpretación venía a dar al traste todos los logros conseguidos con las distintas regulaciones anteriores.

 Los Juzgados resolvían esta situación dictando Decretos en los que únicamente se daban por finalizados los desahucios, ante la no oposición del arrendatario, remitiendo a la parte actora a la presentación de demanda ejecutiva en la que ratificara el interés por el lanzamiento (para la que bastaba mera solicitud) y en la que se detallaran las rentas adeudadas, acumulando a las de la demanda, las devengadas con posterioridad.

 Ahora bien, los Decretos no incluían cantidad alguna en su contenido al no estar expresamente permitido en el artículo 220.2 de la LEC.

 Ahora el artículo 220.2 de la LEC queda redactado en el sentido que la sentencia, el auto o decreto incluirán la condena a satisfacer también las rentas debidas que se devenguen con posterioridad a la presentación de la demanda hasta la entrega de la posesión efectiva de la finca, tomándose como base de la liquidación de las rentas futuras, el importe de la última mensualidad reclamada al presentar la demanda.

 Es decir, el Decreto de resolución del juicio de desahucio contendrá:

 –  La finalización del juicio de desahucio.

–  La suspensión de la vista por no oposición.

–   La estimación de la reclamación de cantidad acumulada, por el importe de la demanda más las rentas que se han devengado hasta el Decreto, más la condena al pago de las rentas a futuro, tomando como base el importe de la última mensualidad adeudada en demanda.

–  El ofrecimiento a presentar despacho de ejecución, tanto para el lanzamiento como para la condena dineraria, a los efectos del embargo de bienes del demandado.

–  La condena en costas.

 El nuevo redactado del artículo  440.3 de la LEC, establece expresamente que el decreto dando por terminado el juicio de desahucio, impondrá las costas al demandado e incluirá las rentas debidas que se devenguen con posterioridad a la presentación de la demanda hasta la entrega de la posesión efectiva de la finca, tomándose como base de la liquidación de las rentas futuras, el importe de la última mensualidad reclamada en demanda.

 C)    Lanzamiento.

 La Ley 4/2013 es más clara y contiene pronunciamiento en relación a la posibilidad de que el arrendatario entregue las llaves y la posesión de la finca en el plazo de los diez días que se le ha concedido, o en un momento posterior pero antes de la diligencia de lanzamiento.

 Así, el artículo 400.3 contiene la previsión, introducida por esta Ley, relativa a que en el caso que el demandado entregare la posesión, se dictará Decreto dando por terminado el procedimiento y dejando sin efecto la diligencia de lanzamiento, a no ser que el demandante interese su mantenimiento para que se levante acta sobre el estado de la finca.

 Además, en este caso, el arrendador mantiene su derecho a la ejecución de la condena dineraria por las rentas adeudadas.

 Todo ello ocurría con la legislación anterior, pero digamos que ahora se contempla expresamente en la Ley y no proviene de la casuística que se materializaba en los Juzgados y Tribunales.

 D)    Solicitud de ejecución de Sentencia de juicio de desahucio.

 La previsión de las normas en el sentido de que basta la mera solicitud, dio a entender, que bastaba escrito con esta mera manifestación para la ejecución de sentencias en los juicios de desahucio.

 No obstante, muchos Juzgados y Tribunales, al recibir estos escritos, remitían a las partes a la presentación de Demanda ejecutiva y además a que ésta fuera presentada, no directamente al Juzgado, como lo era la mera solicitud, sino al Juzgado Decano para su remisión al Juzgado de procedencia.

 Bien, este proceso parece que se mantiene en la Ley 4/2013 ya que el artículo 549, relativo a la demanda ejecutiva, incluye en su apartado 3 a las demandas de desahucio por falta de pago.

 Establece este artículo que para la ejecución directa de estas resoluciones (las que dan por terminado el juicio de desahucio) será suficiente la “solicitud de su ejecución”, no obstante, se refiere el mismo artículo “sin necesidad de ningún otro trámite”

 A nuestro entender , con la lectura en conjunto del citado párrafo, los Juzgados y Tribunales pueden seguir solicitando la presentación de demandas ejecutivas, a presentar en los Juzgados Decanos (como se ha venido solicitando comúnmente hasta ahora), lo que ocurre, en beneficio del arrendador es que no se realizará ningún otro trámite, es decir, no se dará traslado a la parte ejecutada, etc.

 Conclusión.

 Con la Ley 4/2013, el juicio de desahucio a modo de monitorio se ha consolidado y perfeccionado, y permite aplicarse con celeridad y rapidez, ofreciendo plenas garantías a los arrendadores cuando ven que sus contratos son incumplidos gravemente ante la falta de pago de una renta debida y contractualmente acordada.

 Se dan asimismo garantías a los derechos de defensa de los demandados al preverse la posibilidad de celebración de vista oral para los casos de oposición, que son, porcentualmente, los casos más excepcionales en este tipo de procesos.