Hipoteca
Hipoteca, cláusulas suelo, ¿son abusivas?:
Bastantes entidades bancarias incluyen en sus contratos de préstamo hipotecario alguna cláusula que limita la bajada de los tipos de interés, estas cláusulas son las coloquialmente denominadas “Cláusulas suelo”.
La cláusula suelo es por ello el límite que protege al Banco de las posibles bajadas del Euribor y la cláusula techo el limite que protege al deudor de las subidas del propio Euribor.
Se ha planteado el problema del posible carácter abusivo de estas cláusulas, centrado fundamentalmente en las cláusulas suelo, ya que las cláusulas techo se suelen fijar tan elevadas que no se ha dado hasta hoy el caso de subidas de Euribor que lleguen a las mismas.
Para saber si en tu contrato de préstamo hipotecario existe cláusula suelo, únicamente debes comprobar el último o últimos recibos del banco y, si el tipo de interés que te aplican es superior al Euribor más el diferencial (el diferencial debe estar fijado en el contrato), tu hipoteca tiene cláusula suelo (Euribor Febrero de 2014 = 5.53).
La existencia de las cláusulas suelo o limitativas de las variaciones del interés variable no puede ser consideradas abusivas por sí mismas, pero sí lo serán si concurren determinadas circunstancias:
1. Se considerará abusiva, por falta de reciprocidad, si sólo se pacta cláusula suelo y no cláusula techo de intereses.
2. Asimismo se considerará abusiva la práctica de pactar cláusulas suelo y techo entre las que exista una notable desproporción.
3. Se ha considerado abusiva la cláusula suelo cuando falte en la oferta vinculante del préstamo una información detallada y veraz de la misma, firmada por el cliente.
La declaración como abusiva de la cláusula suelo llevará consigo la nulidad de dicha cláusula, de forma que el interés a pagar será en cada momento el Euribor más el coeficiente pactado, sin aplicación del limite mínimo establecido.
La jurisprudencia del Tribunal Supremo del último año 2013 ha venido declarando la abusividad de las cláusulas suelo cuando no hubiera habido suficiente transparencia a la hora de informar al consumidor (STS 9 de mayo de 2013, entre otras). En sentencia de 12 de junio de 2013, el mismo Tribunal aclaró su sentencia confirmando la abusividad de las cláusulas suelo advirtiendo que el mero formalismo de haber leído la copia del préstamo hipotecario al cliente no puede considerarse como suficiente información.
En dicha sentencia se afirma también que se crea en “apariencia” un contrato de préstamo a interés variable y ello cuando el índice de referencia, su evolución previsible para el profesional, a corto o medio plazo lo convertirán en interés mínimo fijo, variable nada más al alza. Este dato, sigue afirmando la sentencia, constituye uno de los supuestos de falta de transparencia, llegando a calificar tal cláusula de “abusiva”, sin necesidad de que concurra en la misma otro requisito adicional.
La licitud de una cláusula suelo está condicionada a que se observe la especial transparencia en aquellas cláusulas que no hayan sido negociadas individualmente. En este sentido podemos afirmar que la negociación individual de las cláusulas que contienen los préstamos hipotecarios es absolutamente extraordinaria y no existe, prácticamente, ningún cliente bancario que pueda afirmar que en su contrato se produjo la referida “negociación individual”. Así, la sentencia llega a la conclusión de que las “cláusulas suelo” analizadas no conllevan la trasparencia necesaria para poder calificarlas como válidas.
Fruto de esta resolución entidades bancarías que se han visto afectadas por el fallo (BBVA, Novagalicia y Cajamar) han eliminado las cláusulas suelo de sus préstamos hipotecarios pero hay otras en las que tendrás que solicitarlo expresamente.
Ten en cuenta que aunque se elimine la cláusula suelo de tu contrato de préstamo hipotecario, en la mayoría de las ocasiones tendrás derecho a que te devuelvan el dinero que te han cobrado de más durante el tiempo de aplicación de la controvertida e ilícita cláusula suelo, en este sentido las entidades bancarias se están desentendiendo por lo que para intentar recuperar tu dinero probablemente tengas que acudir a los tribunales.
También es importante revisar si se firmó oferta vinculante, ya la Ley 41/2007 (o la orden Ministerial de 5 mayo de 1994 si la escritura es anterior a Diciembre de 2007 y el importe no supera a los 150.253,03 €) obliga a la firma de la misma, por lo que en caso de no haberla firmado, previsiblemente será más fácil la reclamación y consiguiente anulación de la clausula suelo de tu contrato hipotecario.
A continuación, te detallamos las siguientes vías posibles de reclamación para eliminar o que se declare nula la cláusula suelo de tu contrato hipotecario:
1. Negociar directamente con la oficina o sucursal bancaria que concedió el préstamo hipotecario.
2. Presentar reclamación escrita al banco y al servicio de Atención al Cliente de la propia Entidad Bancaria.
Tanto en la reclamación directa al banco como la reclamación ante el servicio de Atención al Cliente deberás hacerlas por escrito y de forma fehaciente (entrega en mano en la sucursal o envío certificado).
Para fundamentar tus reclamaciones en Abogados Vigo10, te recomendamos que utilices los fundamentos ya expuestos en párrafos previos de este artículo que me jor se ajusten a tu caso particular (desproporcionalidad, falta de transparencia, etc).
En caso de no recibir respuesta o de recibirla en en sentido negativo, es hora de pasar al siguiente paso.
3. Reclamación al Banco de España.
Consiste en presentar una reclamación escrita ante el Banco de España explicando de forma clara los posibles motivos en los que se cree fundada la nulidad de la cláusula suelo (falta de proporción entre cláusulas suelo y techo, irregularidades en la oferta vinculante, etc.).
Existen dos maneras de reclamar ante el Banco de España: mediante un formulario enviado de forma telemática o presentando por correo un escrito claro y motivado (Banco de España: C/ Alcalá, 48. 28014. Madrid). En todo caso deberás indicar:
– El nombre y apellidos o razón social, DNI o CIF, domicilio (a efectos de notificación) y correo electrónico, en su caso.
– El escrito con el objeto de la consulta presentado de manera clara y sencilla.
La resolución que emita el Banco de España no es vinculante para la entidad bancaria, por ello es posible que aunque la misma estime tus peticiones la entidad bancaria no anule la cláusula suelo ni te devuelva las cantidades indebidamente pagadas.
En este caso la única vía que nos queda para la reclamación es la vía judicial.
4. Vía judicial
Aunque esta vía es más lenta y pueda parecer más cara, existen probabilidades de éxito.
La demanda que Abogados Vigo10 a la vista de tu caso particular presentará ante los Tribunales de Justicia tendrá el objetivo de anular la cláusula suelo y solicitar las cantidades indebidamente pagadas a su amparo, a las cuales, en caso de que los tribunales estimen nuestras peticiones, habrá que sumarles el interés legal del dinero..
En Abogados Vigo10 te ayudaremos a hacer valer tus derechos, poniendo a tu disposición nuestros abogados especialistas en contratos bancarios que te ayudarán y te representarán. Es tu derecho.
